1. Selbstbewohnte Liegenschaft im Privatvermögen
Sie haben sich ein Einfamilienhaus gekauft, welches Sie selbst bewohnen. Steuerlich ist dabei zu beachten, dass Sie den Eigenmietwert versteuern müssen und den Unterhalt entweder pauschal oder effektiv abziehen können (wenn Sie den pauschalen Abzug geltend machen wollen, muss dabei effektiv gar kein Unterhalt angefallen sein). Sie haben jährlich ein Wahlrecht. Allenfalls können Sie auch Grossreparaturen, deren Charakter eher wertvermehrend sind, als Unterhalt abziehen. Auch können Sie Finanzierungskosten weitgehend abziehen. Sie müssen allenfalls keine Handänderungssteuer bezahlen und wenn Sie die Liegenschaft wieder verkaufen, können Sie eine Ersatzbeschaffung (in der ganzen Schweiz) geltend machen und auf Bundesebene fällt überhaupt keine Steuer an. Der steuerliche Rat lautet klarerweise: Die Liegenschaft ist Privatvermögen, halten Sie sie direkt.
2. Liegenschaften im Geschäftsvermögen
Sie sind im Bereich Immobilien tätig und kaufen / verkaufen als natürliche Person ab und zu Mehrfamilienhäuser. Diese stellen Geschäftsvermögen da. Sie können als Unterhalt nur die effektiven Kosten geltend machen. Die Schulden sind unbegrenzt abziehbar. Sie werden AHV-pflichtig (was Sie gut zehn Prozent kosten kann und vielleicht nicht einmal rentenbildend ist). Der Verkauf ist auf kantonaler wie auf Bundesebene umfassend steuerpflichtig. Handänderungssteuern sind abzuliefern – eine Ersatzbeschaffung ist nicht möglich, aber Sie können jährlich die Liegenschaft abschreiben. Wäre es jetzt sinnvoll über eine Immobiliengesellschaft zu investieren? Vielleicht – aber sehen wir uns zuerst die Besteuerung bei der Immobiliengesellschaft an.
3. Immobiliengesellschaft
Eine Immobiliengesellschaft bezahlt Ertrags- und Kapitalsteuer (analog der Einkommens- und Vermögenssteuer). Die Ertragssteuern sind in der Regel tiefer als die Einkommensteuern. AHV fällt keine an. Sie können effektiven Unterhalt abziehen. Sie können Finanzierungskosten weitgehend abziehen. Sie können aber keine Ersatzbeschaffung geltend machen. Der Verkauf ist grundsätzlich steuerpflichtig – sei es bei der Bundessteuer und auf kantonaler Ebene die ordentliche Steuer – zumindest die wieder eingebrachten Abschreibungen über die Ertragssteuern und auch Grundstückgewinnsteuer. Wenn Sie den Gewinn zurückführen wollen, müssen Sie Dividenden ausschütten, die wiederum Steuern auslösen – allenfalls im Teileinkünfteverfahren (d.h. mindestens 50% einer Dividende wird mit der Einkommensteuer erfasst) – und zusätzlich fällt die Vermögenssteuer an. Die Steuerbelastung wird in solchen Konstellationen bei einer Grössenordnung liegen, die dem direkten Halten entspricht.
Beim Verkauf einer Immobilie in einer Immobiliengesellschaft kommt allerdings der Steuerberater ins Spiel. Sie können nämlich anstelle der Immobilie die ganze Immobiliengesellschaft verkaufen. Der Verkauf ist auf Ebene der Bundessteuer steuerfrei und auf kantonaler Ebene fällt bei Immobiliengesellschaften regelmässig nur die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer an. Der latente Gewinn in der Gesellschaft auf der Differenz zwischen Buchwert und Verkehrswert bei der Bundessteuer und die wieder einzubringenden Abschreibungen auf kantonaler Ebene bleiben unbesteuert – allerdings wird sich der Käufer regelmässig die Hälfte dieser Steuerbeträge beim Kaufpreis wertmindernd anrechnen lassen.
4. Fazit
Auf den ersten Blick scheint die Immobiliengesellschaft also noch ganz attraktiv zu sein, wenn es sich um Immobilien als Anlagegüter handelt und insbesondere auch das Damoklesschwert des Geschäftsvermögens darüber schwebt. Allerdings dürfte diese steuerliche Betrachtungsweise etwas zu eng sein.
Letztendlich muss bei jedem Anlageentscheid die Frage beantwortet werden, ob ich die Anlage in einer Immobiliengesellschaft überhaupt verkaufen kann. Selbstverständlich kann man die Anlagen aus der Immobiliengesellschaft verkaufen, mit den bekannten Steuerfolgen. Die Differenz zwischen Buchwert und Veräusserungserlös ist zu versteuern – auf Bundesebene über die Ertragssteuer und auf kantonaler Ebene allenfalls auch über die Ertragssteuer und aber die Ertrags- und die Grundstückgewinnsteuer – je nach kantonaler Ausgestaltung. Die getätigten Abschreibungen werden einfach wieder der Besteuerung zurückgeführt. Es bleibt zumindest der Zinsgewinn. Das Geld ist aber immer noch in der Kapitalgesellschaft und will man die Gesellschaft liquidieren, dann fallen nochmals Einkommensteuern an. Es wir steuerlich teuer.
Ihr Steuerberater kann zumindest einen möglichen Ausweg aufzeigen. Man verkauft die Anteile der Gesellschaft. Es kostet zwar auch etwas, aber auf Ebene der direkten Bundessteuer liegt ein steuerfreier Kapitalgewinn vor, sofern die Anteile im Privatvermögen gehalten werden, was häufig der Fall ist. Auf kantonaler Ebene fallen nur die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer an, wenn eine Immobiliengesellschaft verkauft wird. Die getätigten Abschreibungen bleiben aber unbesteuert. Soweit die Theorie. In der Praxis dürfte es aber schwierig sein, einen Käufer für einzelne Immobilien in einer Gesellschaft zu finden.
Als Schlussfolgerung kann wohl festgehalten werden, dass Immobiliengesellschaften wohl nur dann sinnvoll sind, wenn ein Konglomerat an Immobilien vorliegt, wie Mehrfamilienhäuser vielleicht sogar geografisch strukturiert oder Gewerbeliegenschaften. Ob man in jedem Fall eine steuerliche Projektionsberechnung anstellen soll, ist zumindest nicht mit einem klaren "Ja" zu beantworten.
